寫給每一位想翻新老屋的業主。這是悅生一個真實案場的工程明細整理，提供一份真實預期校準：35 年透天的「看不見部分」到底要花多少錢。本文明細經整理，不揭露業主姓名、住址、可識別資訊。
業主第一次諮詢時的對話
那天業主來到工作室，我給他看一張平面圖。他指著浴室和廚房說：
「我這間中古透天 35 年了，裡面看起來還可以，管線換一換、刷個漆、貼磚整修一下，5、60 萬應該夠吧？」
我笑了一下，請他坐下來。
「我們先不講 5、60 萬，光是把這 35 年累積下來的東西『弄走』，就要 26 萬。」
他愣住了。
為什麼 35 年透天比一般想像更貴？
老屋翻新跟新成屋裝潢，邊際成本完全是兩個世界。
新成屋：建商已把基礎弄好（管線、結構、防水、隔間），你做的是「加東西」（系統櫃、燈光、軟裝）。
35 年透天：你做的第一件事是「減東西」 —— 把老化的拆掉、弄壞的修好、不堪用的換新，然後才能開始加。
「減東西」的成本從以下幾項展開：
- 拆除清運：把 35 年累積的舊裝潢、地板、隔間、衛浴設備拆下來、運走
- 泥作整平 + 防水：拆完之後地坪、牆面坑坑窪窪、防水層失效，要全部重做
- 水電全室重拉：35 年前的電線承載量不足、迴路不夠、給排水管口老化滲漏
- 浴室從零做起：磁磚、五金、抽風機、防水、冷熱水管，整間打掉重來
- 窗戶 / 鐵窗更新：舊窗框漏水、玻璃單薄、隔音差、安全顧慮
這五項全部是業主看不見、卻必須花的錢。
完整成本拆解（這個案場的真實數字）
一張表看完基礎工程花在哪
| 章節 | 金額 | 占基礎工程比 |
|---|---|---|
| 拆除清運 | 265,500 | 37% |
| 泥作工程（不含磁磚材料） | 166,930 | 23% |
| 浴室磁磚材料 | 48,204 | 7% |
| 浴室五金設備 | 39,487 | 6% |
| 水電工程 | 195,000 | 27% |
| 基礎工程合計 | 715,121 | 100% |
| 鋁門窗工程（另計） | 81,248 | — |
接下來逐項拆解每一筆錢花在哪。
拆解 1：拆除清運（26.5 萬）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 主臥室拆除 | 148,000 |
| 公空間拆除（追加） | 105,000 |
| 廚房陽台 + 浴室部分鬆落磁磚拆除（追加） | 6,000 |
| 粗清工程垃圾 | 6,500 |
拆除清運佔了基礎工程 37% —— 這是新成屋業主完全不會碰到的支出。
為什麼這麼貴？
- 老屋常有結構性「無法直接拆」：原牆內可能埋有不規範的舊管線、舊電線，需要小心開拆避免割破
- 廢料體積大：35 年累積的木地板、隔間板、櫥櫃、馬桶、浴缸 —— 一車根本載不完
- 粗清工程：拆除完現場滿是粉塵和小碎片，沒做粗清工人沒辦法施作下一步
業主常見誤會：「拆除嘛，找個粗工兩天就好啊。」實際上有牌的拆除清運包含：合法拆除 + 廢料分類 + 合法清運 + 粗清掃尾，不是僱工可以替代的。
拆解 2：泥作工程（16.7 萬，不含磁磚材料）
老屋翻新的泥作核心，80% 集中在浴室。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 浴室地坪 + 壁面防水 22.4 坪 | 26,880 |
| 浴室打底加厚 15→22 cm（追加） | 28,000 |
| 浴室牆面打底（水泥砂漿 1:3）18 坪 | 50,400 |
| 樓梯填平 + 整平灌漿 | 10,000 |
| 砌磚牆 4 坪 | 16,400 |
| 牆面修補 | 9,000 |
| 各區貼磚工資（不含材料） | 26,250 |
為什麼浴室泥作這麼貴？
35 年的浴室通常有以下狀況：
- 防水層早就破壞（樓下天花板有水痕是經典症狀）
- 原打底層有空鼓、剝落
- 排水坡度因沉降跑掉
- 隔間牆潮濕、內部腐蝕
不是「貼新磁磚」就能解決，要從打底層整層重做才能撐下一個 30 年。
拆解 3：水電工程（19.5 萬）
這是業主最常低估的項目。35 年的房子，整套電路系統都該重來。
「光換管線跟電箱」就要 11 萬
業主問「換管線多少錢」 —— 這個問題本身太籠統。讓我拆給你看：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 進屋幹線更新（22mm 主幹） | 20,000 |
| 新增 18P 匯流排電箱 | 8,500 |
| 重拉 7 個迴路（冷氣 3 / 插座 2 / 燈具 2 / 廚房 1 / 廁所 1） | 24,600 |
| 給排水管路 10 個口（冷水、熱水、汙水、排水） | 43,500 |
| 管溝打鑿 + 天花漏水水管維修 | 13,000 |
光「換管線跟電箱」就 11 萬。
為什麼水電這項在老屋一定要全做
- 35 年前的電線負載：當時家電少（沒冷氣、沒電腦、沒大量小家電），主幹線只有 30A 或 40A，現代家庭一打開冷氣加微波爐就跳電
- 舊電線絕緣老化：鼠咬、酸蝕、漏電風險高
- 迴路規劃過時：35 年前一條迴路通常 6-8 個插座共用，現代規範是冷氣專迴、廚房專迴、廁所專迴
- 舊水管材質：35 年前的鍍鋅鋼管已經內生鏽塊，水流量越來越小、水質帶鐵
- PVC 排水管彎頭老化：地震、長年熱漲冷縮 → 滲水到樓下
水電這項偷工的設計公司 = 跟業主長期關係最容易出問題的設計公司。
加上面板、插座、開關、燈具安裝（7.62 萬）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 各式插座出口（電視、網路、插座、EMT 整合） | 42,300 |
| 開關出口（單切 + 雙切） | 19,400 |
| 燈具安裝（崁燈 32 盞、壁燈 11 組、軌道燈 7 組） | 29,200 |
小提醒：很多人不知道「燈具安裝費」跟「燈具本身的錢」是分開的。一盞崁燈光是「開孔 + 出線 + 安裝」就 350 元，買來的燈具還要另算。35 年透天規劃 50 個以上燈具是常態 → 光燈具安裝費就接近 3 萬。
拆解 4：浴室磁磚與五金（合計 8.8 萬）
浴室磁磚材料（4.8 萬）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 沐浴區六角黑金屬馬賽克（122 張） | 28,304 |
| 浴室地面黑鏽磚（10 塊） | 10,800 |
| 洗手台牆面紅銹磚（5 塊） | 5,400 |
| 運費 + 填縫劑 | 3,700 |
浴室五金設備（4 萬）
馬桶 1 萬、各種龍頭 / 花灑 / 落水頭 / 抽風機 / 五金 / 門鎖小件約 3 萬。
注意：洗手台檯面盆、水龍頭、訂製明鏡是業主自購（不在公司報價內）。
悅生承諾：對於業主想自購的項目，我們清楚標示「自購」，不抽佣金。報價透明是基本立場。
拆解 5：鋁門窗工程（8.1 萬，另計）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 主臥室大窗 246×110 | 16,780 |
| 主臥室落地窗 91×195 | 5,825 |
| 廚房區大窗 253×96 | 14,193 |
| 主臥室浴室小窗 118.5×60（灰長虹玻璃） | 5,850 |
| 三組橫拉門(廊道 / 主臥 / 更衣室) | 38,600 |
35 年的鋁窗多半已經氣密失效、玻璃單薄、開關不順。換新時順便升級成 5mm 強化玻璃（防颱、隔音、安全），是這個世代的基本要求。
還沒算的部分
這份明細還只是基礎工程。完整的老屋翻新還要加：
| 項目 | 預估 |
|---|---|
| 木作工程（系統櫃、訂製櫃、天花板） | 35-50 萬 |
| 油漆工程 | 8-15 萬 |
| 設備（冷氣、廚具、燈具） | 15-25 萬 |
| 軟裝（家具、窗簾、家電） | 20-40 萬 |
| 設計費 + 監工費 | 占工程總價 10-25% |
| 預備金（追加、變更） | 預算的 10% |
全屋完整翻新一坪 14-22 萬不誇張。
業主第二次諮詢時的對話
兩週後業主回到工作室，把報價單看完。他說：
「我以為 5、60 萬是裝潢全部，結果連基礎工程都不夠。」
「但你這份明細列得這麼清楚 —— 我終於知道錢花在哪了。」
這就是悅生對每一份報價的承諾：
- ✅ 逐項拆解：每筆錢花在哪、為什麼、能不能省，全部寫清楚
- ✅ 追加透明：施工中發現的追加（漏水、結構），用「追加減帳單」書面確認
- ✅ 業主自購不抽佣：你想自己買的，我們不從中拿錢
- ✅ 變更書面化：所有變更走文件，不口頭講
老屋翻新前，你該問自己的三個問題
1. 我的預算是「只夠表面」還是「整套到位」？
如果預算只夠買地板 + 油漆 + 簡單家具 → 你買的是新成屋比較划算，不要買中古屋。
如果預算夠涵蓋拆除 + 泥作 + 水電 + 木作 + 軟裝 → 中古屋翻新可以考慮，總價可能比新成屋便宜 30-40%。
2. 我能等 4-6 個月嗎？
老屋翻新工期是 4-6 個月（35 年透天可能到 8 個月）。期間你不能住、家具要寄放、生活要過渡。這個時間成本你能不能承擔？
3. 我會不會把「便宜」誤認為「好」？
中古屋總價低 ≠ 翻新預算可以低。如果報價特別便宜，通常代表偷了基礎工程（拆除省一半、水電不重做、防水隨便做）。5-10 年後問題會冒出來，到時候要拆掉重做反而更貴。
結語：老屋翻新的真相是「先弄走再蓋好」
35 年透天翻新的真相，不是「裝飾它」，而是「先弄走 35 年累積的舊東西，再從零蓋好基礎，最後才談美感」。
這份明細是悅生的真實案場。如果你看完覺得有道理，歡迎進一步聯繫我們討論你自己的案子。
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